Продати квартиру в Іспанії, живучи за кордоном, складно не через закон — він однаковий для всіх. Складно через організацію процесу: довідки, що втрачають чинність, податкове утримання, яке покупець зобов'язаний зробити, муніципальний податок, що нараховується в мерії, і нотаріальна контора, якій потрібен повний пакет документів, перш ніж вона почне щось готувати. Цей посібник упорядковує все це, щоб ви знали, що на вас чекає, ще до початку.
1. Які документи потрібно зібрати
Нотаріальний акт купівлі-продажу (escritura de compraventa) не готують, доки нотаріальна контора не має повної справи. Ось документи, які вимагають майже завжди:
- Правовстановлюючий документ, тобто нотаріальний акт, за яким ви набули житло, або актуальний витяг (nota simple) з Реєстру власності.
- Чинний документ, що посвідчує особу кожного продавця, та його NIE (іспанський ідентифікаційний номер іноземця). Без NIE не можна ні підписати продаж, ні сплатити податки, ні зареєструвати будь-що.
- Сертифікат енергетичної ефективності, обов'язковий з 2013 року і чинний десять років.
- Остання квитанція про сплату IBI (муніципальний податок на нерухомість) і довідка від об'єднання співвласників, що підтверджує відсутність заборгованості.
- Свідоцтво про придатність для проживання (cédula de habitabilidad) в автономних спільнотах, які його вимагають: Каталонія, Балеарські острови, Валенсійська спільнота.
- Довідка про залишок заборгованості з банку, якщо житло обтяжене іпотекою.
Деталь, яку часто оминають увагою: якщо ви успадкували житло, а спадщину так і не зареєстрували в Реєстрі, нерухомість і далі числиться за померлим, і продати її неможливо, доки її не буде оформлено та зареєстровано. Перевірте це на самому початку, а не за тиждень до підписання.
2. Утримання 3 % для нерезидентів
Це особливість, яка найбільше дивує тих, хто продає з-за кордону. Коли продавець не є податковим резидентом Іспанії, покупець за законом зобов'язаний утримати 3 % від ціни та перерахувати їх до податкової за формою modelo 211 протягом місяця після підписання. Ці 3 % отримуєте не ви: їх отримує іспанська податкова служба в рахунок податку, який вам належить сплатити з прибутку.
Таке утримання — платіж у рахунок майбутнього податку, а не остаточний податок. Згодом ви подаєте modelo 210 (декларація з податку на доходи нерезидентів) і підбиваєте підсумок:
- Якщо реальний прибуток оподатковується менше, ніж утримана сума, ви можете подати заяву про повернення надлишку. Строк для цього — чотири місяці від дня подання покупцем форми modelo 211.
- Якщо податок виявиться більшим, доведеться доплатити різницю.
- Якщо ви продали зі збитком, утримання повертають повністю, за умови належного документального підтвердження.
Прибуток обчислюють як різницю між вартістю набуття та вартістю відчуження, причому до вартості придбання можна додати витрати й податки, сплачені свого часу, а також роботи з поліпшення, підтверджені рахунками-фактурами. Збережені рахунки здатні зекономити вам чималі гроші.
3. Інші податки під час продажу
Окрім утримання, продаж тягне за собою ще два платежі:
- Plusvalía municipal (муніципальний податок на приріст вартості міських земель), офіційно — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Його сплачує продавець, а нараховують у мерії за місцем розташування об'єкта. Після реформи 2021 року існують два методи обчислення, і можна обрати вигідніший; а якщо приросту вартості не було, податок не сплачується.
- IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes (податок на доходи нерезидентів), який декларують за формою modelo 210 і в рахунок якого зараховують утримані 3 %.
Нотаріальні витрати на оформлення акта розподіляють за домовленістю; загальний звичай, якщо сторони не погодили інше, — продавець оплачує оригінал акта (matriz), а покупець — копії та реєстрацію.
4. Якщо житло ще в іпотеці
Це не перешкода. Зазвичай іпотеку погашають із ціни продажу в момент самого підписання: у банку запитують довідку про залишок заборгованості, покупець сплачує частину ціни безпосередньо банку, і об'єкт звільняється від обтяжень.
Варто розрізняти дві речі, які часто плутають. Те, що іпотеку виплачено, не означає, що її погашено в Реєстрі. Тисячі об'єктів в Іспанії роками значаться обтяженими вже після останнього платежу, і це блокує продаж, доки обтяження не знімуть за реєстром. Запитайте nota simple на початку процесу і розвійте сумніви.
5. Коли житло належить кільком власникам
Якщо квартира належить кільком братам і сестрам, парі, яка вже розійшлася, або групі спадкоємців, у продажу мають брати участь усі співвласники. Продати лише «свою частину» об'єкта на практиці неможливо: передати свою частку ви вправі, але знайти покупця дуже важко, а інші співвласники мають переважне право викупу (derecho de retracto).
Коли хтось зі співвласників хоче залишити житло собі та компенсувати іншим грошима, правильна конструкція — не купівля-продаж, а припинення спільної часткової власності (extinción de condominio), яке має інший і помітно вигідніший податковий режим, якщо все вибудувано правильно.
6. Скільки це триває насправді
За повного пакета документів і рішучого покупця розумні строки такі:
- Збір документів: від одного до трьох тижнів, залежно від того, що треба запитати в банку, в об'єднанні співвласників чи в Реєстрі.
- Підготовка нотаріального акта нотаріальною конторою: один-два тижні від моменту отримання повної справи.
- Підписання: один день.
- Податки та реєстрація в Реєстрі власності: ще від двох до чотирьох тижнів.
Строки затягує майже ніколи не нотаріус. Зазвичай причина — довідка, яка не приходить, NIE, який не оформили вчасно, або попередня спадщина без реєстрації.
7. П'ять помилок, які дорого коштують
- Починати без NIE. Його оформлення потребує часу, а без нього нічого не підписати й не сплатити.
- Задекларувати надто низьку вартість у попередній спадщині. Чим нижча заявлена при успадкуванні вартість, тим більший прибуток під час продажу і тим вищий податок.
- Загубити рахунки за роботи з поліпшення. Без рахунка їх не можна додати до вартості набуття.
- Вважати, що іпотеку погашено в Реєстрі. Виплачено — не те саме, що погашено.
- Не вимагати повернення утриманих 3 %. Строк обмежений, і його легко втратити.
Поширені запитання
Чи потрібно мені їхати до Іспанії, щоб продати житло?
Не обов'язково. Існує можливість брати участь дистанційно, коли це юридично допустимо, а також шлях нотаріальної довіреності, щоб від вашого імені підписала довірена особа. Який із двох варіантів підходить саме вам, визначає нотаріальна контора після вивчення операції, а не заздалегідь.
Що саме таке утримання 3 %?
Це сума, яку покупець утримує з ціни й перераховує податковій у рахунок податку продавця-нерезидента. Це не додатковий податок: якщо під час остаточного розрахунку виявиться, що податок менший, надлишок можна повернути.
Чи можу я отримати гроші на рахунок поза Іспанією?
Так. Ціну зазвичай сплачують банківським переказом або банківським чеком, і отримати її можна як на іспанський, так і на іноземний рахунок — залежно від того, як це погоджено та відображено в нотаріальному акті.
Що робити, якщо я успадкував житло й ніколи не оформив його на себе?
Спершу треба прийняти спадщину, оформити поділ і зареєструвати його, і лише потім продавати. Часто обидві операції підписують того самого дня в тій самій нотаріальній конторі.
Чи потрібен мені адвокат, крім нотаріуса?
Це не обов'язково. Іспанський нотаріус контролює законність акта, який посвідчує. А от щоб хтось узяв на себе організаційну частину — документи, податки, узгодження з покупцем і Реєстром, — справді варто.
Скільки коштує продати житло в Іспанії?
Залежить від ціни об'єкта й від автономної спільноти. Сталі складові — нотаріальні витрати, plusvalía municipal і, за наявності прибутку, податок із нього. Утримання 3 % — не витрата, а аванс.
Notario.org організовує та координує нотаріальні процедури в Іспанії разом з іспанськими нотаріальними конторами. Ми не нотаріальна контора: документ посвідчує іспанський нотаріус — незалежна посадова особа, яка й відповідає за нього. Якщо ви хочете дізнатися, що у вашому випадку можна вирішити без поїздки, розкажіть нам про вашу операцію, і ми відповімо аналізом ситуації та фіксованим кошторисом.
