Vender un piso en España cuando se vive fuera no es difícil por la ley, que es la misma para todos. Es difícil por la logística: certificados que caducan, una retención fiscal que el comprador está obligado a practicar, un impuesto municipal que se calcula en el ayuntamiento y una notaría que necesita la documentación completa antes de preparar nada. Esta guía ordena todo eso para que sepa qué le espera antes de empezar.
1. Qué documentos necesita reunir
La escritura de compraventa no se prepara hasta que la notaría tiene el expediente completo. Estos son los documentos que se piden casi siempre:
- Título de propiedad, es decir, la escritura por la que usted adquirió la vivienda, o una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Documento de identidad en vigor de cada vendedor y su NIE. Sin NIE no se puede firmar la venta, ni pagar impuestos, ni inscribir nada.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio desde 2013 y con una validez de diez años.
- Último recibo del IBI y certificado de la comunidad de propietarios que acredite que está al corriente de pago.
- Cédula de habitabilidad en las comunidades autónomas que la exigen, como Cataluña, Baleares o la Comunidad Valenciana.
- Certificado de deuda pendiente del banco si la vivienda tiene hipoteca.
Un detalle que se pasa por alto: si usted heredó la vivienda y la herencia nunca llegó a inscribirse en el Registro, el inmueble sigue figurando a nombre del fallecido y no se puede vender hasta que se adjudique e inscriba. Compruébelo al principio, no la semana de la firma.
2. La retención del 3 % a no residentes
Es la particularidad que más sorprende a quien vende desde fuera. Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio y a ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, dentro del mes siguiente a la firma. Usted no cobra ese 3 %: lo cobra la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto que le corresponda pagar por la ganancia.
Esa retención es un pago a cuenta, no un impuesto definitivo. Después usted presenta el modelo 210 y ajusta cuentas:
- Si la ganancia real tributa por menos de lo retenido, puede solicitar la devolución del exceso. El plazo para pedirla es de cuatro meses desde la presentación del modelo 211 por parte del comprador.
- Si tributa por más, deberá ingresar la diferencia.
- Si vendió con pérdida, la retención se devuelve entera, siempre que se acredite correctamente.
La ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, y se pueden sumar al valor de compra los gastos e impuestos que pagó en su día, además de las obras de mejora documentadas con factura. Guardar esas facturas puede ahorrarle bastante dinero.
3. Los demás impuestos de la venta
Además de la retención, la venta arrastra dos conceptos más:
- Plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. La paga el vendedor y se calcula en el ayuntamiento donde esté el inmueble. Desde la reforma de 2021 existen dos métodos de cálculo y puede elegirse el que resulte más favorable; y si no ha habido incremento de valor, no se paga.
- Impuesto sobre la Renta de no Residentes, que es el que se liquida con el modelo 210 y al que se imputa la retención del 3 %.
Los gastos de notaría de la escritura se reparten según lo pactado; la costumbre general, salvo acuerdo distinto, es que el vendedor asuma la matriz y el comprador las copias y la inscripción.
4. Si la vivienda todavía tiene hipoteca
No es un obstáculo. Lo habitual es cancelar la hipoteca con el precio de la venta, en el mismo acto de la firma: se pide al banco el certificado de deuda pendiente, el comprador entrega una parte del precio directamente a la entidad y la finca queda libre de cargas.
Conviene distinguir dos cosas que suelen confundirse. Que la hipoteca esté pagada no significa que esté cancelada en el Registro. Miles de viviendas en España siguen apareciendo con carga años después de haberse pagado el último recibo, y eso bloquea la venta hasta que se cancela registralmente. Pida una nota simple al principio del proceso y salga de dudas.
5. Cuando la vivienda es de varios
Si el piso pertenece a varios hermanos, a una pareja ya separada o a un grupo de herederos, todos los titulares tienen que intervenir en la venta. No hay forma de vender solo «su parte» del inmueble de manera práctica: puede transmitir su cuota, pero encontrar comprador es muy difícil y el resto de copropietarios tiene derecho de retracto.
Cuando alguno de los copropietarios quiere quedarse la vivienda y compensar a los demás en dinero, la figura adecuada no es la compraventa sino la extinción de condominio, que tiene un tratamiento fiscal distinto y bastante más favorable cuando se plantea bien.
6. Cuánto tarda de verdad
Con la documentación completa y un comprador decidido, los plazos razonables son estos:
- Reunir la documentación: de una a tres semanas, según lo que haya que pedir al banco, a la comunidad o al Registro.
- Preparación de la escritura por la notaría: una o dos semanas desde que recibe el expediente completo.
- Firma: un día.
- Impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad: entre dos y cuatro semanas más.
Lo que alarga los plazos casi nunca es la notaría. Suele ser un certificado que no llega, un NIE que no se tramitó a tiempo o una herencia anterior sin inscribir.
7. Cinco errores que salen caros
- Empezar sin NIE. Tramitarlo lleva tiempo y sin él no se firma ni se paga nada.
- Declarar un valor demasiado bajo en una herencia previa. Cuanto menor sea el valor declarado al heredar, mayor será la ganancia al vender, y mayor el impuesto.
- Olvidar las facturas de las obras de mejora. Sin factura no se pueden sumar al valor de adquisición.
- Dar por hecho que la hipoteca está cancelada en el Registro. Pagada no es lo mismo que cancelada.
- No reclamar la devolución del 3 %. Hay plazo, y se pierde.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que viajar a España para vender mi vivienda?
No necesariamente. Existe la posibilidad de intervenir a distancia cuando jurídicamente procede, y también la vía de otorgar un poder notarial para que alguien de su confianza firme en su nombre. Cuál de las dos encaja en su caso concreto lo determina la notaría después de estudiar la operación, no antes.
¿Qué es exactamente la retención del 3 %?
Es una cantidad que el comprador retiene del precio y paga a Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor no residente. No es un impuesto añadido: si al hacer cuentas resulta que tributa por menos, se solicita la devolución del exceso.
¿Puedo cobrar el precio en una cuenta fuera de España?
Sí. El precio suele pagarse por transferencia o cheque bancario, y puede recibirse en una cuenta española o extranjera, según lo que se pacte y se refleje en la escritura.
¿Qué pasa si heredé la vivienda y nunca la puse a mi nombre?
Hay que aceptar y adjudicar la herencia e inscribirla antes de poder vender. Muchas veces las dos operaciones se encadenan el mismo día en la misma notaría.
¿Necesito un abogado además del notario?
No es obligatorio. El notario controla la legalidad del acto que autoriza. Lo que sí conviene es que alguien se ocupe de la parte de gestión: documentación, impuestos, coordinación con el comprador y el Registro.
¿Cuánto cuesta vender una vivienda en España?
Depende del precio del inmueble y de la comunidad autónoma. Los conceptos fijos son la notaría, la plusvalía municipal y, en su caso, el impuesto sobre la ganancia. La retención del 3 % no es un coste, es un anticipo.
En Notario.org gestionamos y coordinamos trámites notariales en España con notarías españolas. No somos una notaría: el documento lo autoriza y responde de él un notario, funcionario público independiente. Si quiere saber qué se puede resolver en su caso sin desplazarse, cuéntenos su operación y le respondemos con un estudio y un presupuesto cerrado.
