Vendre un appartement en Espagne lorsque l'on vit à l'étranger n'est pas difficile sur le plan juridique : la loi est la même pour tous. La difficulté est logistique : des certificats qui expirent, une retenue fiscale que l'acquéreur est tenu de pratiquer, un impôt municipal calculé par la mairie et une étude notariale qui exige un dossier complet avant de pouvoir rédiger quoi que ce soit. Ce guide met tout cela en ordre afin que vous sachiez à quoi vous attendre avant de commencer.
1. Les documents à réunir
L'acte de vente n'est pas préparé tant que l'étude notariale ne dispose pas du dossier complet. Voici les documents demandés dans la quasi-totalité des cas :
- Titre de propriété, c'est-à-dire l'acte par lequel vous avez acquis le bien, ou un extrait actualisé du Registre de la propriété (nota simple).
- Pièce d'identité en cours de validité de chaque vendeur et son NIE (numéro d'identification fiscale des étrangers). Sans NIE, il est impossible de signer la vente, de payer les impôts ou de procéder à une inscription.
- Certificat de performance énergétique, obligatoire depuis 2013 et valable dix ans.
- Dernier avis d'imposition de l'IBI (taxe foncière communale) et certificat du syndicat de copropriété attestant que les charges sont à jour.
- Certificat d'habitabilité (cédula de habitabilidad) dans les communautés autonomes qui l'exigent, comme la Catalogne, les Baléares ou la Communauté valencienne.
- Certificat de dette restant due délivré par la banque si le bien est hypothéqué.
Un point souvent négligé : si vous avez hérité du bien et que la succession n'a jamais été inscrite au Registre de la propriété, l'immeuble figure toujours au nom du défunt et ne peut pas être vendu tant qu'il n'a pas été attribué et inscrit. Vérifiez-le dès le départ, et non la semaine de la signature.
2. La retenue de 3 % applicable aux non-résidents
C'est la particularité qui surprend le plus les vendeurs établis à l'étranger. Lorsque le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acquéreur est légalement tenu de retenir 3 % du prix et de les verser au Trésor espagnol au moyen du modelo 211, dans le mois qui suit la signature. Vous ne percevez pas ces 3 % : ils sont encaissés par l'administration fiscale à valoir sur l'impôt dû au titre de la plus-value.
Cette retenue est un acompte, et non un impôt définitif. Vous déposez ensuite le modelo 210 et le compte est apuré :
- Si la plus-value réelle donne lieu à un impôt inférieur au montant retenu, vous pouvez demander le remboursement de l'excédent. Le délai pour le réclamer est de quatre mois à compter du dépôt du modelo 211 par l'acquéreur.
- Si l'impôt est supérieur, vous devrez verser la différence.
- Si vous avez vendu à perte, la retenue est intégralement remboursée, à condition de le justifier correctement.
La plus-value se calcule par différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de cession ; peuvent être ajoutés à la valeur d'achat les frais et impôts acquittés à l'époque, ainsi que les travaux d'amélioration justifiés par facture. Conserver ces factures peut vous faire économiser une somme appréciable.
3. Les autres impôts liés à la vente
Outre la retenue, la vente entraîne deux autres postes :
- La plusvalía municipal (taxe municipale sur la plus-value foncière), officiellement impôt sur l'augmentation de valeur des terrains de nature urbaine. Elle est due par le vendeur et calculée par la mairie du lieu de situation du bien. Depuis la réforme de 2021, il existe deux méthodes de calcul et l'on peut retenir la plus favorable ; en l'absence d'augmentation de valeur, rien n'est dû.
- L'IRNR, l'impôt sur le revenu des non-résidents, liquidé au moyen du modelo 210 et sur lequel s'impute la retenue de 3 %.
Les frais notariaux de l'acte sont répartis selon ce qui a été convenu ; l'usage général, sauf accord contraire, veut que le vendeur supporte la minute et l'acquéreur les copies et l'inscription.
4. Si le bien est encore hypothéqué
Ce n'est pas un obstacle. La pratique courante consiste à rembourser le prêt avec le prix de vente, lors de la signature elle-même : le certificat de dette restant due est demandé à la banque, l'acquéreur verse une partie du prix directement à l'établissement et le bien est libéré de toute charge.
Il convient de distinguer deux notions souvent confondues. Qu'un prêt soit remboursé ne signifie pas qu'il soit radié au Registre. Des milliers de biens en Espagne continuent de figurer grevés d'une charge des années après le paiement de la dernière échéance, ce qui bloque la vente jusqu'à la mainlevée. Demandez une nota simple au début du processus et vous serez fixé.
5. Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes
Si l'appartement appartient à plusieurs frères et sœurs, à un couple séparé ou à un groupe d'héritiers, tous les titulaires doivent intervenir à la vente. Il n'existe pas de moyen pratique de vendre uniquement « sa part » du bien : vous pouvez céder votre quote-part, mais trouver un acquéreur est très difficile et les autres indivisaires disposent d'un droit de retrait.
Lorsque l'un des indivisaires souhaite conserver le bien et indemniser les autres en numéraire, l'instrument approprié n'est pas la vente mais le partage de l'indivision (extinción de condominio), dont le traitement fiscal est différent et nettement plus favorable lorsqu'il est bien conçu.
6. Combien de temps cela prend réellement
Avec un dossier complet et un acquéreur décidé, les délais raisonnables sont les suivants :
- Réunir les documents : d'une à trois semaines, selon ce qu'il faut demander à la banque, à la copropriété ou au Registre.
- Préparation de l'acte par l'étude notariale : une à deux semaines à compter de la réception du dossier complet.
- Signature : une journée.
- Impôts et inscription au Registre de la propriété : deux à quatre semaines supplémentaires.
Ce qui allonge les délais n'est presque jamais l'étude notariale. Il s'agit le plus souvent d'un certificat qui n'arrive pas, d'un NIE qui n'a pas été demandé à temps ou d'une succession antérieure jamais inscrite.
7. Cinq erreurs qui coûtent cher
- Commencer sans NIE. Son obtention prend du temps et, sans lui, on ne signe ni ne paie rien.
- Avoir déclaré une valeur trop faible lors d'une succession antérieure. Plus la valeur déclarée lors de l'héritage est basse, plus la plus-value à la vente est élevée, et plus l'impôt l'est également.
- Oublier les factures des travaux d'amélioration. Sans facture, elles ne peuvent pas être ajoutées à la valeur d'acquisition.
- Tenir pour acquis que l'hypothèque est radiée au Registre. Remboursée n'est pas synonyme de radiée.
- Ne pas réclamer le remboursement des 3 %. Il existe un délai, et il se perd.
Questions fréquentes
Dois-je me rendre en Espagne pour vendre mon bien ?
Pas nécessairement. Il existe la possibilité d'intervenir à distance lorsque cela est juridiquement admis, ainsi que la voie de la procuration notariée permettant à une personne de confiance de signer en votre nom. Laquelle de ces deux options convient à votre cas précis est déterminé par l'étude notariale après examen de l'opération, et non avant.
En quoi consiste exactement la retenue de 3 % ?
Il s'agit d'une somme que l'acquéreur retient sur le prix et verse au Trésor espagnol à valoir sur l'impôt dû par le vendeur non-résident. Ce n'est pas un impôt supplémentaire : si, une fois les comptes faits, l'impôt dû est inférieur, le remboursement de l'excédent est demandé.
Puis-je percevoir le prix sur un compte situé hors d'Espagne ?
Oui. Le prix est généralement payé par virement ou par chèque de banque et peut être reçu sur un compte espagnol ou étranger, selon ce qui est convenu et repris dans l'acte.
Que se passe-t-il si j'ai hérité du bien sans jamais l'avoir mis à mon nom ?
Il faut accepter la succession, procéder à l'attribution et l'inscrire avant de pouvoir vendre. Bien souvent, les deux opérations s'enchaînent le même jour dans la même étude notariale.
Ai-je besoin d'un avocat en plus du notaire ?
Ce n'est pas obligatoire. Le notaire contrôle la légalité de l'acte qu'il authentifie. Ce qui est recommandé, c'est que quelqu'un prenne en charge la partie administrative : documents, impôts, coordination avec l'acquéreur et le Registre.
Combien coûte la vente d'un bien en Espagne ?
Cela dépend du prix du bien et de la communauté autonome. Les postes fixes sont les frais de notaire, la plusvalía municipal et, le cas échéant, l'impôt sur la plus-value. La retenue de 3 % n'est pas un coût, c'est une avance.
Chez Notario.org, nous gérons et coordonnons des formalités notariales en Espagne avec des études notariales espagnoles. Nous ne sommes pas une étude notariale : l'acte est authentifié par un notaire, officier public indépendant, qui en répond. Si vous souhaitez savoir ce qui peut être résolu dans votre cas sans vous déplacer, parlez-nous de votre opération et nous vous répondrons avec une étude et un devis ferme.
