Продать квартиру в Испании, живя за границей, сложно не из-за закона — он одинаков для всех. Сложность в организации процесса: справки с ограниченным сроком действия, налоговое удержание, которое покупатель обязан произвести, муниципальный налог, рассчитываемый в мэрии, и нотариальная контора, которой нужен полный комплект документов, прежде чем она начнёт что-либо готовить. Это руководство приводит всё в порядок, чтобы вы понимали, что вас ждёт, ещё до начала.
1. Какие документы нужно собрать
Нотариальный акт купли-продажи (escritura de compraventa) не готовят, пока у нотариальной конторы нет полного досье. Вот документы, которые запрашивают практически всегда:
- Правоустанавливающий документ, то есть нотариальный акт, по которому вы приобрели жильё, или актуальная выписка (nota simple) из Реестра собственности.
- Действующий документ, удостоверяющий личность каждого продавца, и его NIE (испанский идентификационный номер иностранца). Без NIE нельзя ни подписать сделку, ни уплатить налоги, ни зарегистрировать что-либо.
- Сертификат энергетической эффективности, обязательный с 2013 года и действительный десять лет.
- Последняя квитанция об уплате IBI (муниципальный налог на недвижимость) и справка товарищества собственников, подтверждающая отсутствие задолженности.
- Свидетельство о пригодности для проживания (cédula de habitabilidad) в тех автономных сообществах, которые его требуют: Каталония, Балеарские острова, Валенсийское сообщество.
- Справка об остатке задолженности из банка, если жильё обременено ипотекой.
Деталь, о которой часто забывают: если вы получили жильё по наследству, а наследство так и не было зарегистрировано в Реестре, недвижимость по-прежнему числится за умершим, и продать её нельзя, пока она не будет оформлена и зарегистрирована. Проверьте это в самом начале, а не за неделю до подписания.
2. Удержание 3 % с нерезидентов
Это особенность, которая больше всего удивляет тех, кто продаёт из-за границы. Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель по закону обязан удержать 3 % от цены и перечислить их в налоговую службу по форме modelo 211 в течение месяца после подписания. Эти 3 % вы не получаете: их получает налоговая служба Испании в счёт налога, который вам предстоит уплатить с прибыли.
Такое удержание — платёж в счёт будущего налога, а не окончательный налог. Затем вы подаёте modelo 210 (декларация по налогу на доходы нерезидентов) и подводите итог:
- Если реальная прибыль облагается налогом в меньшей сумме, чем удержанная, вы можете потребовать возврата излишка. Срок для такого заявления — четыре месяца с момента представления покупателем формы modelo 211.
- Если налог оказывается больше, придётся доплатить разницу.
- Если вы продали с убытком, удержание возвращается полностью, при условии надлежащего документального подтверждения.
Прибыль рассчитывается как разница между стоимостью приобретения и стоимостью отчуждения, причём к стоимости покупки можно прибавить расходы и налоги, уплаченные в своё время, а также работы по улучшению, подтверждённые счетами-фактурами. Сохранённые счета способны сэкономить вам немалые деньги.
3. Остальные налоги при продаже
Помимо удержания, продажа влечёт за собой ещё два платежа:
- Plusvalía municipal (муниципальный налог на прирост стоимости городских земель), официально — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Его платит продавец, а рассчитывается он в мэрии по месту нахождения объекта. После реформы 2021 года существуют два метода расчёта, и можно выбрать более выгодный; а если прироста стоимости не было, налог не платится.
- IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes (налог на доходы нерезидентов), который декларируется по форме modelo 210 и в счёт которого засчитывается удержание 3 %.
Нотариальные расходы по оформлению акта распределяются по договорённости; общепринятый обычай, если стороны не условились иначе, — продавец оплачивает оригинал акта (matriz), а покупатель — копии и регистрацию.
4. Если жильё ещё в ипотеке
Это не препятствие. Обычно ипотеку погашают из цены продажи в момент самого подписания: у банка запрашивают справку об остатке задолженности, покупатель перечисляет часть цены напрямую банку, и объект освобождается от обременений.
Важно различать две вещи, которые часто путают. То, что ипотека выплачена, не означает, что она погашена в Реестре. Тысячи объектов недвижимости в Испании годами числятся обременёнными уже после уплаты последнего платежа, и это блокирует продажу до снятия обременения по Реестру. Запросите nota simple в начале процесса и снимите сомнения.
5. Когда жильё принадлежит нескольким
Если квартира принадлежит нескольким братьям и сёстрам, уже разошедшейся паре или группе наследников, в сделке должны участвовать все сособственники. Продать только «свою часть» объекта на практике невозможно: передать свою долю вы вправе, но найти покупателя крайне трудно, а у остальных сособственников есть преимущественное право выкупа (derecho de retracto).
Когда кто-то из сособственников хочет оставить жильё себе и компенсировать остальным деньгами, подходящая правовая конструкция — не купля-продажа, а прекращение общей долевой собственности (extinción de condominio), у которого иной и заметно более выгодный налоговый режим, если всё выстроено правильно.
6. Сколько это занимает на самом деле
При полном комплекте документов и решительном покупателе разумные сроки таковы:
- Сбор документов: от одной до трёх недель, в зависимости от того, что нужно запросить в банке, у товарищества собственников или в Реестре.
- Подготовка нотариального акта нотариальной конторой: одна-две недели с момента получения полного досье.
- Подписание: один день.
- Налоги и регистрация в Реестре собственности: ещё от двух до четырёх недель.
Сроки затягивает почти никогда не нотариус. Обычно дело в справке, которая не приходит, в NIE, который не оформили вовремя, или в незарегистрированном предыдущем наследстве.
7. Пять ошибок, которые дорого обходятся
- Начинать без NIE. Его оформление занимает время, а без него ничего не подписать и не оплатить.
- Указать слишком низкую стоимость в предыдущем наследстве. Чем ниже заявленная при наследовании стоимость, тем больше прибыль при продаже и тем выше налог.
- Потерять счета за работы по улучшению. Без счёта их нельзя прибавить к стоимости приобретения.
- Считать, что ипотека погашена в Реестре. Выплачена — не то же самое, что погашена.
- Не потребовать возврата удержанных 3 %. Срок ограничен, и его легко упустить.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли мне ехать в Испанию, чтобы продать жильё?
Не обязательно. Существует возможность участвовать в сделке дистанционно, когда это юридически допустимо, а также вариант выдать нотариальную доверенность, чтобы от вашего имени подписал человек, которому вы доверяете. Какой из двух путей подходит в вашем конкретном случае, определяет нотариальная контора после изучения сделки, а не заранее.
Что именно представляет собой удержание 3 %?
Это сумма, которую покупатель удерживает из цены и перечисляет в налоговую службу в счёт налога продавца-нерезидента. Это не дополнительный налог: если при окончательном расчёте окажется, что налог меньше, излишек можно потребовать обратно.
Могу ли я получить деньги на счёт за пределами Испании?
Да. Цена обычно уплачивается банковским переводом или банковским чеком и может быть получена как на испанский, так и на иностранный счёт — в зависимости от того, как это согласовано и отражено в нотариальном акте.
Что делать, если я унаследовал жильё, но так и не оформил его на своё имя?
Сначала нужно принять наследство, оформить раздел и зарегистрировать его, и только потом продавать. Нередко обе сделки совершаются в один день в одной и той же нотариальной конторе.
Нужен ли мне адвокат помимо нотариуса?
Это не обязательно. Испанский нотариус контролирует законность акта, который он удостоверяет. А вот чтобы кто-то занимался организационной частью — документами, налогами, согласованием с покупателем и Реестром, — действительно полезно.
Сколько стоит продать жильё в Испании?
Зависит от цены объекта и от автономного сообщества. Постоянные составляющие — нотариальные расходы, plusvalía municipal и, при наличии прибыли, налог с неё. Удержание 3 % — не расход, а аванс.
Notario.org организует и координирует нотариальные процедуры в Испании совместно с испанскими нотариальными конторами. Мы не нотариальная контора: документ удостоверяет испанский нотариус — независимое должностное лицо, которое и несёт за него ответственность. Если вы хотите узнать, что в вашем случае можно решить, не приезжая, расскажите нам о вашей сделке, и мы ответим анализом ситуации и фиксированной сметой.
